Pentru ca oamenii să locuiască în case curate și renovate, să se bucure de mersul alături de casă, trebuie să mențineți funcționarea unui întreg sistem de utilități, să organizați corect utilizarea bunurilor comune, să aveți grijă de confortul locuitorilor și de amenajarea curții. Cine ar trebui să facă asta? Evident, locuitorii unei clădiri de apartamente (MKD) trebuie să facă o muncă importantă pentru organizarea unui astfel de corp care va fi în interesul lor să aibă grijă de bunurile comune în timp util și să mențină curățenia și ordinea în casă. Întreaga gamă de lucrări de întreținere a locuinței este denumită MKD Office.
Cum se poate implementa mai exact managementul MKD?
Despre ce metode de management al MCD există în prezent, mulți au auzit. Dar pentru a înțelege detaliile deseori timpul nu este suficient, deși aceste cunoștințe sunt foarte utile.
În RF LC, metodele de control MKD sunt stabilite foarte ușor pentru înțelegere (partea 2 a articolului 161). Cu toate acestea, nu toate sunt aplicabile în nicio casă. Dacă există mai puțin de treizeci de apartamente în MKD, legislația privind locuințele oferă gestionare directă ca modalitate de gestionare a MKD. În acest caz, contractele cu furnizorii, reparații, curățătorii și alți lucrători sunt încheiate de către proprietarii de apartamente, care vor răspunde organizațiilor de inspecție și vor plăti amenzi în caz de detectare a problemelor în domeniul securității la incendiu, accidentelor, colectării necontenite a gunoiului. Gestionarea, de regulă, este realizată gratuit de către un grup de inițiativă de chiriași sau un reprezentant ales. Dar implementarea activităților de întreținere și funcționare a MKD este o lucrare importantă, prin urmare, gestionarea directă ca modalitate de gestionare a MKD este rezonabilă de instalat în case mici. Fiecare rezident are propria sa viziune asupra imaginii unei case și intrări ideale, astfel încât numărul de rezidenți afectează în mod direct capacitatea de a ajunge la un compromis și afectează probabilitatea conflictelor și neînțelegerilor.
A doua opțiune pentru gestionarea MKD, indicată în Codul Locuințelor, este gestionarea unui anumit tip de persoane juridice. În special, o astfel de persoană poate fi un parteneriat al proprietarilor de case (HOAs), al unei cooperative de locuințe (LCD) sau al unei alte cooperative de consum specializate (PC). Prin această metodă de administrare, proprietarii de apartamente autorizează o persoană juridică să semneze contracte pentru reparații în curs și pentru toate aspectele de exploatare a proprietății casei, precum și pentru furnizarea de apă, canalizare, încălzire și alte servicii.
A treia opțiune implică încheierea unui acord cu o organizație de management care va efectua întreaga gamă de servicii pentru MKD și, în același timp, va fi responsabilă pentru eventualele încălcări ale cerințelor legislației ruse către autoritățile de inspecție.
Cine face alegerea metodei de control a MCD?
Proprietarii de apartamente nu numai că pot dispune de metri pătrați, dar trebuie să păstreze proprietatea comună în stare bună. Prin urmare, ecranul LCD al Federației Ruse conține o directivă pentru proprietarii de case pentru a stabili cum va fi gestionată casa lor. Înainte de a alege alegerea metodei de gestionare a MCD, proprietarii de apartamente ar trebui să studieze în detaliu specificul acestora, care este cel mai potrivit pentru casă, ținând cont de vârsta, starea și alte caracteristici, precum și corelarea cu disponibilitatea proprietarilor de a-și gestiona propria casă și de a plăti facturile de utilități. la timp.
Alegerea finală se face la adunarea generală a proprietarilor, care poate fi organizată personal sau organizată fără prezența personală a tuturor rezidenților. Pentru ca decizia ședinței să fie valabilă, rezidenții trebuie să voteze pentru aceasta, care au împreună 50% sau mai mult din procente. Alegerea modului de gestionare a MKD de către adunarea generală trebuie să fie strict acceptată de fiecare chiriaș din MKD, chiar în pofida omisiunii posibile a ședinței. Atunci când ședința are loc în absentia, participarea este considerată a fi transferul în timp util de către proprietarul deciziei sale în scris. Rezultatul unei astfel de întâlniri a proprietarilor de apartamente este consemnat în protocolul de selectare a metodei de gestionare a MCD, care este afișat la intrări în așa fel încât fiecare proprietar de apartament să fie familiarizat cu acesta. Oferta publică este făcută de inițiatorul ședinței în termen de zece zile de la luarea deciziei. În același mod, prin organizarea unei adunări generale, se realizează posibilitatea schimbării modului în care este gestionat MKD.
Toate cele de mai sus se aplică caselor care sunt deja locuite. Dar situația este diferită cu casele nou construite. Se întâmplă adesea ca într-o clădire nouă, nu toți chiriașii să aibă un drept de proprietate, de exemplu, sunt deținători de acțiuni îndelungate. Datorită faptului că astfel de cetățeni, potrivit legislației privind locuințele, nu au dreptul de a vota problema determinării formei de administrare a casei, devine imposibil să alegeți o modalitate de gestionare a acestei case.
Ce se va întâmpla dacă metoda de control pentru MCD nu este selectată?
Codul locuințelor limitează perioada în care proprietarii au posibilitatea de a reflecta și organiza procesul de creare a unui HOA sau alegerea unei organizații de management.
Dacă rezidenții nu au început să se încurce cu alegerea metodei de gestionare sau nu ar putea să o facă din motive obiective, precum și în cazul în care decizia de a alege metoda de management a MKD nu a fost încă pusă în aplicare, atunci administrația locală îndeplinește procedurile necesare pentru organizarea unui concurs pentru a determina organizația de management. Aici, niciunul dintre chiriași nu are dreptul de a refuza, iar fiecare proprietar este obligat să respecte prevederile contractului de management încheiat cu organizația de management aleasă, indiferent dacă acest acord i se potrivește sau nu. Dar există întotdeauna o ocazie procedurală de a corecta starea actuală de lucruri și de a organiza o adunare generală înainte de expirarea contractului, la care să se discute problema schimbării metodei de gestionare a MKD sau a organizației de management.
Ce include menținerea spațiilor în MKD?
Toate serviciile și lucrările legate de conceptul de „întreținere a spațiilor în MKD” sunt determinate de legislația privind locuințele. Acest concept include o gamă largă de servicii pentru organizarea aprovizionării cu apă, electricitate, gaze, energie termică, înregistrarea cetățenilor care locuiesc în casă, servicii de contabilitate, operare tehnică și întreținere sanitară.
Operațiunea tehnică, la rândul său, include întreținerea sistemelor de inginerie a clădirii și lucrările de reparații. Întreținerea sanitară include întreaga serie de măsuri pentru menținerea curățeniei și a ordinii în casă și pe teritoriul alăturat, de exemplu, curățare, dezinfectare, deratizare, dezinsecție.
Ce face HOA?
Un astfel de mod de a gestiona MCD ca HOA apare acolo unde unii chiriași ar dori să poată controla cheltuielile fondurilor pentru deservirea locuinței lor. Conducerea HOA nu apare de la zero, ci este întotdeauna creată de la rezidenții cei mai activi și interesați. Și deși cetățenii de această inițiativă nu au întotdeauna cunoștințe și cunoștințe juridice depline în domeniul utilităților publice, un factor important în munca de succes este dorința de a-și îmbunătăți casa. Comitetul HOA trebuie să efectueze lucrări contractuale privind curățarea, eliminarea gunoiului, întreținerea utilităților și alte aspecte ale întreținerii casei și a teritoriului alăturat. Menținerea ordinii și respectarea standardelor sanitare și de securitate la incendiu este, de asemenea, o funcție importantă a HOA-urilor. Latura financiară a managementului presupune un contabil din HOA pentru a ține evidența fondurilor care sunt transferate de chiriași pentru a plăti utilitățile, precum și banii cheltuiți pentru nevoile casei. Venitul suplimentar HOA poate fi obținut din închirierea oricărei părți din proprietatea comună.
Dacă proprietarul decide dacă dorește să devină membru al HOA sau nu, atunci, la rândul său, HOA nu are dreptul de a refuza admiterea în rândurile sale, chiar dacă, deodată, alți membri ai HOA se opun. Lipsa de a deveni membru al HOA este uneori asociată cu nevoia de a plăti pentru servicii suplimentare - securitate în parcare și în pridvor, paturi de flori în curte, camere video pe podele. Într-adevăr, pentru membrii HOA, plata este obligatorie dacă comisia HOA a luat o astfel de decizie. Un rezultat în această situație poate fi un acord individual cu HOA, în care toate taxele vor fi aprobate în avans.
Cum funcționează o companie de management?
Cu încheierea directă a unui acord între proprietari și o companie de management specializată, este de așteptat să furnizeze servicii tehnice și sanitare la domiciliu, precum și să efectueze lucrări de reparații la nivel înalt, deoarece specialiști profesioniști și cu experiență care lucrează în cadrul companiei de management vor putea evalua corect nevoia și complexitatea lucrării, vor selecta materialele potrivite, vor invita specialiștii potriviți. Dacă societatea de administrare lucrează cu mai multe case, atunci este posibil și un cost mai mic al lucrărilor și serviciilor. Cu toate acestea, comunicarea cu societatea de administrare este adesea dificilă și chiar un incident mic precum un bec ars poate fi incomod timp de câteva zile.
Contract cu firma de management: care este cel mai important?
Cel mai important pas în procesul de stabilire a unuia dintre modurile de gestionare a MKD este elaborarea și încheierea unui acord cu compania de management. Conținutul contractului va determina relația viitoare dintre chiriași și societatea de administrare, inclusiv posibilitatea rezilierii contractului în cazul îndeplinirii neloiale a funcțiilor de întreținere a casei. Textul contractului trebuie să indice toate proprietățile casei, tipurile și frecvența lucrărilor și serviciilor pe care societatea de administrare va trebui să le efectueze, mărimea și calendarul tuturor plăților pe care proprietarii trebuie să le efectueze. Contractul poate prescrie, de asemenea, procedura de raportare a rezidenților despre munca depusă. Dacă nu se face acest lucru, atunci raportul ar trebui să fie primit de proprietari o dată pe an.
De ce este colectat consiliul MCD?
O altă responsabilitate a chiriașilor devine alegerea unui consiliu de casă în cazul în care opțiunea cu o societate de administrare a fost aleasă din modalitățile de gestionare a MCD. De fapt, principalele sarcini ale consiliului sunt formularea de propuneri și controlul lucrărilor desfășurate. În cadrul ședinței de proprietari, membrii consiliului fac propuneri cu privire la ce trebuie reparat, ce lucrări de întreținere pot fi reprogramate pentru anul viitor și care necesită măsuri urgente, pentru cine și în ce scop este posibil să închirieze bunuri comune și alte aspecte ale întreținerii MKD și amenajarea teritoriului. Obiectivele consiliului includ, de asemenea, studiul contractelor și acordurilor pe care le propun să le încheie proprietarilor, pentru a proteja drepturile și interesele locuitorilor casei. Pe baza rezultatelor revizuirii, consiliul își face concluziile și recomandările privind toate documentele. Putem spune că Consiliul MKD organizează discuțiile despre probleme importante la reuniunile proprietarilor, interacționează cu organizația de management și monitorizează implementarea condițiilor contractului de management.
Pro și contra diferitelor forme de gestionare a MCD
Dacă realizăm o descriere comparativă a metodelor de control a MCD, putem trage următoarele concluzii. Diferența fundamentală este că managementul direct presupune rezolvarea tuturor problemelor de către rezidenții casei. În timp ce alte două moduri de gestionare a MKD vă permit să transferați sarcina responsabilității pe umerii șefului HOA sau conducerea organizației de conducere. Pe de altă parte, cu un management independent este posibil să operați cu bani mai mobili și să reglați în mod flexibil alegerea de muncă și servicii la situația actuală. Locuitorii care gestionează direct casa pot reduce semnificativ costurile de reparație și întreținere a casei, selectând contractorii în funcție de dorințele lor pentru costul lucrărilor și serviciilor.
În același timp, o caracteristică distinctivă a contractului cu societatea de administrare va fi primirea serviciilor profesionale în conformitate cu cerințele legii. Atunci când gestionați chiriași sau sub forma unor asociații de proprietari de locuințe, persoanele cu educație specială și abilități nu participă întotdeauna la organizarea serviciilor de îngrijire a locuințelor, prin urmare, pot fi necesare cheltuieli suplimentare pentru pregătirea personalului în domeniul locuinței și serviciilor comunitare și legislației. De asemenea, organizațiile de management, de regulă, au la dispoziție echipamente specializate care le permit să ofere multe servicii la un nivel superior. În general, toate metodele de gestionare a MCD au propriile nuanțe care trebuie luate în considerare la luarea unei alegeri.
