Costul este una dintre caracteristicile cheie ale obiectului unei tranzacții de drept civil. Care sunt simptomele sale? Cum sunt clasificate valorile? În ce scop în afaceri sau în afaceri imobiliare se calculează indicatorii relevanți și după ce metode?
Ce este costul și evaluarea
Înainte de a studia tipurile de valoare și motivele care le însoțesc clasificarea, vom stabili ce reprezintă. Există o mulțime de criterii care i-ar permite să ofere o descriere fără echivoc în rândul economiștilor din lume și al Rusiei. Printre cele mai populare sunt: costul este suma de bani care este stabilită ca o condiție a unei tranzacții în procesul de interacțiune între subiecții relațiilor de drept civil la momentul estimat al transferului drepturilor de proprietate sau a altor mecanisme de utilizare a obiectului. La rândul său, conceptul de „evaluare” este asociat cu un mecanism de determinare a sumei în cauză.
Aspecte ale evaluării
Obiectele de evaluare pot fi imobiliare, servicii, transport, obiecte de uz casnic, proprietate intelectuală - tot ceea ce este prevăzut de dreptul civil ca subiect posibil pentru tranzacțiile care implică persoane fizice și juridice. Procedura asociată cu determinarea valorii monetare, a cărei transfer de la un subiect de relații juridice la altul constituie baza transferului drepturilor de proprietate, se realizează prin metode recunoscute de ambele părți. Ele pot fi, de asemenea, oferite de terți, dar sub rezerva unui acord cu principalii participanți la tranzacție.
Acestea sau alte tipuri de valoare de bunuri, proprietăți sau servicii pot fi determinate, în funcție de natura raportului juridic, la cererea părților sau în virtutea cerințelor legii. Deci, de exemplu, în tranzacțiile imobiliare, utilizarea serviciilor evaluatorilor este obligatorie în multe cazuri pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.
Abordări de evaluare
Evaluarea, precum și, de exemplu, determinarea tipului de valoare, pot fi realizate în cadrul diferitelor abordări. În practica de afaceri rusă, există trei principale: profitabil, comparativ și costisitor. Să luăm în considerare esența lor.
Modelul de venit implică utilizarea metodelor care se bazează pe calculul veniturilor estimate din posibila utilizare a obiectului de evaluare de către noul proprietar - de exemplu, închiriere. Modelul comparativ implică studiul cifrelor care caracterizează tipurile de valoare de proprietate ale unor obiecte, cu indicatori ai altora foarte asemănătoare din punct de vedere al caracteristicilor de bază. De exemplu, un evaluator, care determină indicatorul monetar adecvat pentru un apartament, de regulă, examinează ofertele existente pe piața imobiliară. În cadrul modelului de costuri, se calculează costurile posibile care sunt necesare în ceea ce privește menținerea obiectului în condiții funcționale adecvate. Dacă, să spunem, o persoană cumpără un tractor, atunci expertul de evaluare angajat de către acesta ar trebui să țină seama de costurile potențiale asociate cu repararea echipamentului.
Rezultatul costurilor
De îndată ce tipurile de valoare a proprietății sunt analizate și evaluarea corespunzătoare, rezultatul acesteia poate fi utilizat ca ghid pentru determinarea prețului final al tranzacției. Sau în alte scopuri - de exemplu, la încheierea unui contract de asigurare, acordarea unui împrumut, vânzarea unei acțiuni etc. Să luăm în considerare ce tipuri de valoare se disting în evaluarea diferitelor obiecte de către experți ruși. Și, de asemenea, cum informațiile relevante pot fi utilizate în practică.
Clasificarea costurilor
Ce tipuri de valoare ale acestui obiect sau evaluare sunt deosebite de experții moderni? Există o mulțime de criterii de clasificare. Luați în considerare unul dintre modelele comune între economiștii ruși.
Conține, în special, valoarea de piață. Acesta este prețul, a cărui valoare este fixată la momentul evaluării obiectului, cu condiția să fie vândut într-un segment concurențial. Adică, condițiile preliminare pentru determinarea valorii corecte sunt disponibilitatea informațiilor publice despre principiile prețurilor bunurilor, absența unor factori externi (de reglementare) importanți care afectează prețul.
Există o valoare a investiției în modelul analizat. Indicatorii săi sunt identificați pentru a oferi informații persoanelor interesate să investească într-un anumit obiect. În unele cazuri, valoarea investiției poate coincide cu valoarea de piață. Dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Uneori, în același timp cu investiția, se calculează și valoarea reziduală a obiectului. Valoarea sa exprimă valoarea probabilă a veniturilor posibile în urma revânzării subiectului tranzacției.
Există o valoare cadastrală. Scopul înființării sale este de a înregistra obiectul într-un anumit registru de stat sau de industrie cu utilizarea ulterioară a informațiilor prin declarațiile relevante. De regulă, în acest caz vorbim despre calcularea impozitelor. Valoarea cadastrală este de obicei mai mică decât piața, dacă vorbim despre imobiliare sau aproximativ egală cu aceasta.
Există, de asemenea, o valoare de asigurare. Aceasta implică calcularea valorii plăților în cadrul unui contract de asigurare. În unele cazuri, costul de înlocuire a unui obiect este, de asemenea, calculat simultan cu acesta. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, dacă acordul corespunzător cu compania de asigurare nu implică compensații bănești, ci aducerea obiectului la starea sa funcțională inițială la daune sau eșecuri.
Astfel, am examinat cele 4 tipuri de valori care sunt cele mai frecvente în școala economică rusă, precum și câteva complementare pentru acestea. Această listă, desigur, nu este exhaustivă. Există tipuri private de valoare de piață, precum și investiții sau cadastrale, referitoare la caracteristicile obiectelor cu statut juridic diferit. Acum apelăm la studiul esenței obiectelor pentru care parametrul corespunzător este calculat sub aspectul semnificației practice.
Evaluarea afacerilor
Desigur, există o mulțime de tipuri specifice de obiecte în legătură cu care valoarea este determinată. Printre cele mai frecvent întâlnite în practica de afaceri rusă sunt afaceri și imobiliare. În primul caz, sunt evaluate totalitatea activelor firmelor, principiile managementului și activitățile generatoare de profit. Înainte de a studia tipurile de valoare ale întreprinderii, va fi util să se stabilească obiectivele care se confruntă cu subiectul evaluării corespunzătoare.
De ce să determinați parametrii de cost pentru o afacere? Prima opțiune este aici perspectivele de vânzare a întreprinderii. Proprietarul companiei poate decide să facă un alt lucru, dar înainte să fie benefic să transferați curentul în mâinile altui proprietar. De asemenea, se poate face o evaluare a afacerii pentru a îmbunătăți calitatea managementului companiei, pentru a identifica posibile deficiențe în sistemul de management. O altă opțiune este aceea de a atrage atenția investitorilor dacă nu există suficient capital de lucru sau compania și-a stabilit sarcina să extindă piața, în urma căreia este nevoie de fonduri suplimentare. Evaluarea afacerii poate fi realizată la solicitarea unui împrumut - este, de regulă, cea care servește drept ghid pentru luarea deciziilor privind acordarea unui împrumut de către o bancă.
Valorile de evaluare a afacerilor
Ce tipuri de valoare sunt implicate în evaluarea întreprinderilor? Ce principii sunt utilizate cel mai des aici? Principalele tipuri de valoare care sunt aplicabile evaluării afacerilor sunt piața și investițiile. Potrivit unor experți, având în vedere posibilitatea de a cumpăra o întreprindere, este recomandabil ca un partener să se axeze pe a doua direcție în analiza perspectivelor relevante. Întrucât un preț tipic de „piață” pentru o afacere este un indicator care nu vorbește întotdeauna clar despre potențialul de dezvoltare al unei întreprinderi. Dar dacă vorbim despre identificarea ei cu precizie, atunci principiile cheie ale calculului numerelor necesare se pot baza:
- prin compararea indicatorilor disponibili cu cei care sunt caracteristici altor participanți la piață;
- studiul avantajelor competitive ale afacerii;
- asupra viziunii subiective a experților care fac evaluarea;
- studiul influenței factorilor externi.
Dacă vorbim despre determinarea valorii investiționale a unei afaceri, atunci pot fi aplicate aceleași principii, dar pe lângă acestea, este permis și utilizarea altor serii:
- modelarea comportamentului entităților implicate în afaceri (influența factorilor);
- calculul rentabilității (creșterea valorii de piață în timp).
Indicatorii specifici de valoare pot satisface un potențial cumpărător al unei afaceri sau investitori, în funcție de dimensiunea estimată a investițiilor în afacere și care sunt perspectivele pentru revenirea lor la investiție. În multe cazuri, investiția poate fi de origine creditului. Valoarea profitului posibil nu trebuie să fie diferită doar de zero, ci trebuie să asigure și plata dobânzii către bancă. Orientări suplimentare în luarea deciziilor pentru investitori, fără a număra indicatori care reflectă valoarea de piață și investiția unei afaceri, pot include:
- sustenabilitatea estimată a afacerii (capacitatea de a genera venituri pe o perioadă lungă de timp);
- corelarea perioadelor de rambursare cu întreprinderile concurențiale (poate este mai profitabil pentru un investitor să investească într-o altă companie și pentru cumpărător să o achiziționeze)
- nivelul de încredere între parteneri.
Aceste criterii pot fi foarte subiective. Prin urmare, în practica de afaceri, valoarea de piață și investiția unei afaceri sunt parametri importanți, dar nu întotdeauna cei cheie.
Un alt factor posibil este costul tipurilor de lucrări asociate cu evaluarea afacerii pentru investiții sau o posibilă achiziție. Dacă studiul întreprinderii poate fi însoțit de investiții semnificative care nu implică profit real (de exemplu, contactarea experților externi, auditorilor și analiștilor), atunci este probabil ca investitorul sau potențialul cumpărător al afacerii să prefere să nu se ocupe de o anumită companie.
Evaluarea proprietății
Va fi util să studiem ce tipuri de valoare de proprietate sunt, precum și ce abordări sunt implementate în evaluarea acesteia. Dar înainte - ca în cazul afacerilor - definim obiectivele urmărite de participanții la tranzacțiile civile de tipul corespunzător. Nevoia de a studia tipurile de valoare de proprietate, precum și de a apela la serviciile unui evaluator apare în următoarele cazuri principale:
- există o tranzacție de vânzare a unui apartament, birouri, alte clădiri sau spații;
- activele evaluate ale companiei;
- mărimea bazei de impozitare este determinată din punct de vedere al impozitelor pe proprietate.
Desigur, în practică pot exista mai multe motive pentru evaluarea imobilelor. De exemplu, în unele cazuri, este necesar să se determine tipurile de cost estimat pe lângă procedurile de bază. Sau - ca opțiune - de a evalua bunurile imobiliare în vederea transferului pentru nevoile statului.
Valorile de evaluare a proprietății
Am menționat mai sus că principalele tipuri de valoare de întreprindere sunt piața și investițiile. În ceea ce privește proprietățile imobiliare, pot fi cercetați aceiași parametri, dar, de regulă, există și o serie de alții. Anume, valoarea cadastrală și a asigurării obiectului. În unele cazuri, lichidarea este, de asemenea, determinată. Am considerat deja caracteristicile determinării valorii de piață și a investițiilor de mai sus. În cazul imobilelor, principiile generale și metodele sub forma lor sunt în general similare cu cele utilizate în evaluarea unei afaceri. Ele sunt implicate doar atunci când sunt mai adaptate la specificul pieței corespunzătoare: „concurența” este înlocuită de „condiția” (nivelul de reparație, materialele de finisare și calitatea acesteia etc.), „rentabilitatea” - prin „creșterea prețului” preconizată.
Să examinăm acum modul în care se efectuează calculul cifrelor pentru valorile cadastrale, de asigurare și lichidare. Toate au anumite specificități. Fiecare tip de valoare determinată din cele enumerate este caracterizat prin caracteristici sub aspectul metodelor de evaluare. Luați în considerare.
În ceea ce privește valoarea cadastrală a bunurilor imobiliare, evaluatorul ia la bază metodologiile reflectate în sursele legislative relevante, recomandările Ministerului Finanțelor și ale altor departamente responsabile de utilizarea practică a informațiilor relevante despre locuințe. În unele cazuri, pot fi utilizate și criterii specifice pentru determinarea valorii de piață a unui obiect. Se pot studia diverse documentații tehnice.
Dacă sarcina este de a determina valoarea asigurată a bunurilor imobiliare, atunci în acest caz, de regulă, evaluatorul este ghidat în principal de metode de piață, dar ajustat pentru conținutul real al tranzacției de cumpărare și vânzare. De exemplu, dacă o persoană cumpără un apartament pe o ipotecă, atunci doar valoarea împrumutului poate fi inclusă în valoarea asigurării. Și în acest caz, baza adecvată pentru calcularea sumei din contract cu asiguratorii poate fi mai mică decât dacă valoarea de piață a apartamentului ar fi fost luată în forma sa pură.
O ipotecă este un exemplu de segment de piață în care valoarea reziduală a unui obiect poate fi practic semnificativă pentru subiecții tranzacțiilor de drept civil. Dacă, de exemplu, o persoană sau o organizație nu este în măsură să îndeplinească condițiile de plată a unui împrumut, banca va decide probabil să vândă proprietatea gajată. Chiar înainte de a semna o tranzacție de împrumut, o instituție financiară va dori probabil să analizeze perspectivele componentei de lichidare a proiectului.
Observăm, însă, că unii experți consideră ilegală utilizarea termenului de „valoare reziduală” în raport cu tranzacțiile imobiliare atunci când interacționăm cu băncile. Cert este că, în mod implicit, un acord ipotecar nu implică un transfer obligatoriu al apartamentului în proprietatea băncii - este doar o măsură de securitate pentru un împrumut. Deși în forma sa pură, valoarea de lichidare implică calcularea prețului la care proprietarul unui obiect (de exemplu, o afacere) va putea să-și vândă proprietatea (să zicem, din cauza falimentului întreprinderii). Prin urmare, utilizarea termenului în cauză în legătură cu imobiliare ar trebui să fie utilizat cu precauție.
